不動産投資に役立つ!1秒でわかる現在価値の算定の方法Quick calculation of Present Value

1秒でわかる現在価値の算定方法 Quick calculation of Present Value DCF法(Discounted Cash Flow)

突然ですが、あなたは投資に5%を期待している場合、毎年100万円のキャシュを永久にもらえる債券をいくらだったら買いますか?
別の言い方をすれば毎年100万円の賃料が入るマンションなどの不動産投資において5%以上の利回りを期待している場合には
いくら以下であれば買うべきでしょうか?

なんと答えは1秒でわかるのです!

永遠に毎年100万円が支払われる債券のことを永久債といいますが、割引率を5%とした場合にその価格はいくらになるでしょうか?という質問と同じことです。

答えは100万円を割引率5%で割るつまり20倍すればよいのです。答えは2000万円以下です。

数式での説明は一見難しそうですが実は簡単ですので安心してください。

まず永久に毎年100万円もらえるというと将来すごい金額になるのではないかと思われるかもしれませんが、、、実は100年後の100万円は現在価値ではほとんどゼロになってしまっているのです。

では次に毎年100万円が永久に3%成長し続けるという永久債の価格の場合はどうなるでしょうか。

これも一秒でわかります! 

100万円を5-3=2%で割る、つまり50倍して5000万円になります。

数式での説明は難しそうですがこれも実は簡単で、割引率から成長率を引いたもので割ればよいのです。

まずは結果だけを覚えておきましょう。

この現在価値の考え方はたとえば投資用不動産取得の際にも参考になります。

現実には永久ではなくかつ税金等のコストや売却時の価格によって異なるのですが、
毎年100万円の賃貸料が入る物件を利回り5%以上で運用したいのならば2000万円以下で取得する必要があるとわかります。
もしその投資用不動産が2000万円以下であれば買い!ということになりますね。

この現在価値の考え方を知っているだけで様々な投資の際に応用が利きますのでぜひ覚えておいてください。

永久債の現在価値は割引率rで割ることで1秒で算定できる!

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